[摘要] 近几年来，市民购房压力偏大，为缓解市民的购房压力，昆明出台一系列购房优惠政策，一是缓解市民的首付压力，二是刺激二手房市场，同时对于其它一系列政策也在不断地摸索之中。
今年利好政策来得有些紧，也来得有些急。新政一步到位，将二套房首付比例降至4成，同时，公积金的优惠更加给力，首套房再次回到2成首付时代。另外，一向保守的二手房市场也放出狠招，实现“5改2”免营业税。小编来帮你分析解读相对应的政策。
1、商业银行二套房首付比例降至4成
拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件而再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。从目前情况来看：有中国银行、招商银行、浦发银行、邮政储蓄银行均表示将严格执行央行和总行政策，二套房首付低降至4成。并且不少楼盘开发商均表示能够执行4成首付比例购房。
专家点评
此举有效提升了改善型客户的置业能力，他们将带动楼市逐步走向复苏，对于改善型客户而言，也意味着购房良机的真正到来，如果进一步出现利率优惠等政策，2015年的楼市发展将会有更加明确和相对乐观的前景。
2、公积金 首套房首付比例20%正在研讨中
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。针对几部委新政要求，昆明市住房公积金贷款部相关负责人，其表示：“针对新政内容，目前昆明市住房公积金管委会正在进行方案研讨，终方案确定会与媒体进行及时沟通。”
专家点评
通过公积金贷款比例首套房首付20%和二套房30%，充分彰显了政策刺激的决心，购房者压力骤降也是很明显的。
3、二手房市场“5改2”
二手房营业税免征年限由5年改为2年正式落地，这无疑给二手房市场加了“一把火”。对于“5改2”新政的出台，二手房市场的反应是迅速、直观的。昆明多家二手房中介门店，自二手房营业税免征年限由5年改为2年的新政出台后，只有一部分房东打电话来提价，涨价的幅度不是特别大，来咨询二手房的人明显增多，买房的意愿比以往提高一些。尽管来访量的提升让二手房市场看起来有回暖的迹象。但购房者买房越来越理性，对房子的要求也很多。新政有刺激作用，但是终还是要看房子的条件是否真正符合购房者的需求。
专家点评
整条政策从一定程度上来说，可以通过二手房市场的博弈，加快二手房的流动性，从而稳定市场。由于很多二手房都有投资的性质，免征营业税年限的放宽，有利于二手房从囤货的性质转变成使用价值。
4、城中村改造项目 原则上不再审批城中村改造项目
这段时间以来，昆明地产土地供应的城市更新新规出台（即城中村改造项目新政）。其中，原则上不再审批城中村改造项目，为城改项目拉了一个急刹车。其中，有几条硬要求也值得关注：首先，90%权利主体同意方可拆除重建城市更新改造项目；其次，70%安置房建设资金要存入政府制定共管账户；实行25万元/亩主城集体建设用地补偿标准。
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此举将有利于目前昆明楼市发展，有效减少昆明主城供应，优化商品房供应结构，同时，提高参与城改企业资质门槛，也将有利于优化城改资本，加大优质房企进驻城中村改造项目。
5、商品房转保障房 “以购代建”模式仍在摸索 或可缓解一定的库存压力
关于住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，为进一步加大住房保障货币化力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。有业内人士指出，这一举措，不仅有利于推进住房保障工作，也有利于改善房地产市场的供求关系。
专家点评
从表层意义来看，商品房转成保障房，可以消化市场上的一些库存量，但从实际操作的角度来看，商品房和保障房的货币成本是不一样的，两者之间相差的代价谁来买单呢？从市场情况来看，开发商是不可能以成本价或低于成本价的价格，把商品房转成保障房来回笼资金的。
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